Найдено на просторах и использовано в полной мере на личном опыте, всем советую.
Конечно, с какой-то долей вероятности вы все равно не пройдетесь по всему чек-листу как положено, но про все подводные камни как минимум полезно знать. А если ваш договор составлен очень неграмотно, то радуйтесь - этим можно подтереться и вы по отношению друг к другу потом ничего не докажете.
Этап 0. Поиск квартиры
- Однушки менее 25 000 р. в Москве не рассматриваем. Мособласть - только если вы понимаете все транспортные подводные, ситуацию с перемещениями и интервалами электричек/МЦД, заполнением их в часы-пик и во времена, когда надо добираться до университета. Если вы станете замкадышем, который захочет выпилиться из-за 4 часов в день на ногах в электричке - я вас предупреждал
- Смотрим на количество просмотров объявления и частоту размещения- если их много, квартира либо сдана, либо это ловушка.
- Смотрим наличие кондиционера, стиральной машины, мебели
- Проверяем фотографии - если много водяных знаков, скрины, просто подозрительные фотографии - это ловушка
- Панельный или кирпичный дом? В кирпичном лучше звукоизоляция, но если не тусить и не бухать - панельный тоже ок
- Проверка пешей доступности до метро самостоятельно по картам - заявленное время пешком может отличаться от реальной
Этап 1. Звонок собственнику.
-
Приветствие: Вам удобно говорить сейчас? Квартиру ещё сдаёте? Адрес не проговаривайте. Если квартира не одна - у вас спросят про какую квартиру идет речь. Это тревожный звонок, впрочем, не критичный, разговор на этом этапе заканчивать не надо. Если вы понимаете, что% человек на трубке не понимает о каком адресе идет речь - проговорите адрес. Если дан ответ утвердительный и вы убедились, что у него одна квартира на сдачу, все равно проговорите адрес и уточните его. Обязательно спросите, разговариваете ли вы с собственником или агентом. Я правильно понимаю, что вы собственник, не агент? Вы либо поймаете человека на вранье в ходе разговора, а если агент - супер, бросайте трубку и ищите еще. Не выебывайтесь и не думайте, что агенты бывают нормальные на Авито и на сайтах с поиском квартир - или сразу ищите хорошее агентство недвижимости
-
Рассказ о себе: Сколько нас? Сколько нам лет? Славяне/не русские? Источник дохода? Где учимся? Почему выбрали квартиру именно в этом географическом положении (работа/удобство перемещения до института). Вы готовы будете показать нам квартиру?
-
Расспрашиваем о квартире: можете рассказать немного о квартире или всё, что можно было указать в объявлении вы указали? коммунальные платы включены в стоимость? проведен ли интернет? куда выходят окна квартиры, на каком этаже находится квартира? всю ли мебель и технику оставят? работает ли сантехника? стоят ли счетчики? Лучше открыть фотографии в объявлении и обратить внимание на мелкие детали или особенности. Задайте пару контрольных вопросов, на которые сможет ответить только собственник. Задайте также один вопрос по увиденному на фотографиях, как будто вы случайно это проглядели - ловите каждое несоответствие. С таким подходом вы отсеете 100% дебилов и неадекватов на этапе телефонных переговоров - КПД будет супер.
-
Договариваемся о просмотре: когда вам будет удобнее показать квартиру? мы готовы посмотреть в любое ближайшее время. Предложили посмотреть через тысячу лет? Договоритесь на просмотр и продолжайте поиск других вариантов, и если что - слейтесь, потому что нехер заставлять меня так должно ждать.
-
Подтверждаем договорённости: договорились, завтра в 18:00 на вот этом адресе. Я вам позвоню за 2 часа до встречи и чтобы подтвердить, что всё в силе, хорошо? Не бойтесь долбить арендодателя, он может слиться и не взять трубку в любой момент, а лишняя трата времени нам не интересна.
-
Если вы все-таки считаете себя умным павлином и хотите попытать удачу по взаимодействию с агентом/риэлтором, спросите в каком агентстве он работает или в каких он работал до этого. С частными сами-с-усами уж точно не связывайтесь, проверить качество их работы и отзывы невозможно, а мошенников - куча. Как правило, они не готовы к вопросам об их месте работы и не смогут быстро сориентироваться, а даже если смогут - вы всегда сможете позвонить в агентство и узнать, действительно ли он там работает. Но лучше ищите человека, который сдаст квартиру вам напрямую, и вопрос экономии на риэлторах вообще не первый и даже не второй.
Этап 2. Просмотр квартиры
-
Состояние стен, пола, потолка, мебели и имеющейся бытовой техники, работа отопления, сантехники, туалета, счётчиков. Потребуйте показать актуальные квитанции и убедитесь, что на квартире нет долгов и что все оплачивается своевременно, иначе Мосэнерго или кто-нибудь еще посадит вас на бутылку или будет нервировать письмами счастья.
-
Состояние дверных ручек и напольное покрытие
-
Подлинность фотографий, их соответствие с реальным положением дел в квартире
-
Внешний вид дома, обустройство дворовой территории, состояние подъезда, лестничной площадки и лифта
-
Смотрим расположение розеток, проверяем проводку
-
Проверяем ключи, чтобы они нормально открывали и закрывали двери
-
Пломбы на счетчиках должны быть целые, иначе расчет квитанций идет по норме
-
Состояние окон и балконов - не должно быть никаких дыр, иначе замерзнем зимой
-
Оценка шумоизоляции
Этап 3. Вопросы арендодателю во время просмотра квартиры
-
Собирается ли делать ремонт, чтобы потом сдавать квартиру подороже? Какие есть планы на квартиру?
-
Если есть ненужная мебель – спросить, можно ли её вывезти?
-
Личные вопросы как способ построения доверительного разговора
-
Кто платит в случае форс-мажора в квартире? Нашествие тараканов и клопов от соседей, затопленные потолки, повреждение имущества, не зависящее от съемщика
-
Что можно менять в квартире? Если ничего или мало что - это тревожный знак
-
Оформят ли вам временную прописку и на каких условиях? Особое внимание на прописку обращаю для парней - вас ждет ебля с военкоматом и документами в Москве с вероятностью 100%.
Этап 4. Проверка документов арендодателя.
-
Паспорт РФ, совпадающий на всех документах. Сайт «Твой паспорт» - проверка места выдачи и сверка с серией. Кстати, на этапе получения ключей от квартиры - сфотографируйте все документы, которые вам предоставляет арендодатель для подтверждения владения квартирой. Это нормальная практика
-
Правоустанавливающие документы на квартиру (кто владеет и кто может сдавать):
2.1. Договор передачи квартиры в собственность
2.2. Договор купли-продажи
2.3. Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию
2.4. Договор долевого участия в строительстве, акт приемки-передачи квартиры
2.5. Есть ли обременения на квартиру? Ипотека, суды.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности
3.1. Право собственности установлено после 15.07.2016 г. – выписка ЕГРН
3.2. Право собственности уставлено с 1991 по 1996 год – отметка на правоустанавливающем документе
3.3. В остальных случаях – свидетельство о государственной регистрации права
3.4. Необходимо проверить адрес, этаж и площадь квартиры.
-
Замужество, женитьба – обременение квартиры. Если квартира приобрелась в собственность после свадьбы, просим брачный договор при его наличии. Если его нет- значит договор заключается с двумя супругами.
-
Проверка документов, которые подтверждают отсутствие задолженности по коммуналке
-
Сколько человек зарегистрировано и прописано в квартире, если оплата идет не по счётчикам
- Полезно проверить:
7.1. В системе ГАС Правосудие есть ли судебные дела на собственников
7.2. Сайт судебных приставов - проверки долгов собственников, из-за которых могут отобрать квартиру
7.3. Сайт федеральных арбитражных судов и реестр банкротов - проверяем банкротство собственника
7.4. Входит ли дом в программу реновации? Обычно сайты пишут об этом сразу, но не лишним будет и самому это проверить.
Этап 5. Заключение договора НАЙМА (съем жилья физлицом - это найм, а не аренда). Акт приема-передачи квартиры.
- Образец уже заключенного договора найма квартиры и акта приёма-передачи -
- Что обязательно должен включать в себя договор найма:
2.1. Предмет найма: квартира, полный фактический адрес до буквы, площадь квартиры из свидетельства по праву собственности. Срок аренды должен быть чётко обозначен — иначе по умолчанию будет считаться, что квартиру вы сняли на пять лет. Если заключается на меньший срок - прописать, за какой срок до окончания его действия наймодатель должен уведомить вас, хочет ли он продлевать договор и на каких условиях, и есть ли у вас приоритетное право на заключение нового договора. Срок больше года - договор надо заверять у нотариуса и регистрировать
2.2. Обеспечительный платеж: обычно равен месячной плате аренды, остаётся у хозяина только за порчу имущества, во всех остальных случаях, в т.ч. съезд из квартиры раньше времени и без предупреждения (возвращается в полном объеме после прекращения договора, в т.ч. при досрочном расторжении по инициативе съемщика) – должен быть возврат залога. Альтернатива ответственности за внезапный съезд – штраф. Если кратко, должно быть четко и однозначно написано - обеспечительный платеж возвращается с вычетом только документально подтвержденного повреждения имущества по сумме ущерба. Не допускайте широких трактовок, которые могут лишить вас этого обеспечительного платежа по любой причине. Имейте в виду, что предполагается наличие акта приема-передачи квартиры. Желательная оговорка - вещи возвращаются собственнику с учётом естественного износа
2.3. Оплата и другие расходы: квартплата (по счётчикам или по количеству проживающих в квартире), начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приёма-передачи, сроки и форма оплаты, весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель – в счёт аренды. Проверить, что включено в сумму аренды. Добавить пункт о поднятии арендной платы только по взаимному соглашению сторон.
2.4. Ответственность: за просрочку платежа только в случае наличия вины, день оплаты – день списания денег со счёта, штраф за нарушение сроков предупреждения о досрочном расторжении договора, незапланированные проверки квартиры. Необходимость уведомления о съезде из квартиры не меньше чем за месяц. В этом же разделе должно быть прописано, что устранять последствия произошедшего не по вине нанимателя — обязанность владельца. То есть если квартиру затопило из-за коммунальных служб, ремонт — забота владельцев, а не ваша. Само собой, если авария произошла по вине нанимателя, то есть вашей, вы сами должны устранять последствия.
2.5. Акт приема-передачи. Если нет акта приема-передачи - вас посадят на бутылку при выселении и не выплатят залог, потому что вы что-то сломали или ушатали. Хозяин действительно может посчитать, что это сделали вы, а не что это так было, и даже при своей добросовестности понавставлять вам палки с гвоздями в жопу.
2.5.1. Дата
2.5.2. Полное и точное описание квартиры – площадь, адрес, этаж, комнаты
2.5.3. Состояние квартиры – все недостатки вроде отбитых углов, трещин и разбитых стёкол
2.5.4. Вещи наймодателя, которые останутся в квартире и их состояние
2.5.5. Сколько ключей и от чего передаётся
2.5.6. Показания счетчиков электроэнергии и водоснабжения на момент заключения сделки.
2.6. Другая информация
2.6.1. Право на проживание других людей в квартире по ФИО
2.6.2. Порядок повышения платы за квартиру
2.6.3. Обязательное оформление государственной регистрации в квартире Как прописаться по новому месту жительства: через МФЦ, Госуслуги
2.6.4. Как часто будет проверяться квартира и будет ли собственник предупреждать об проверках? Договориться об этом и зафиксировать в договоре
2.6.5. Каналы коммуникации - телефон, смс, ватсап, электронные почты.
Этап 6. Внесение денежки за квартиру.
Задаток – обеспечительный невозвратный платеж при отказе от аренды. Залог – возвращается, если ничего не поломано. Аванс – идёт в счет оплаты аренды.
Расписка о задатке - приложение к основному договору -
Страница о взаиморасчетах - приложение к основному договору.